如何计算房贷月供？等额本息与等额本金公式详解
详细讲解房贷月供的计算方法，包含等额本息和等额本金两种方式的公式推导、计算示例与选择建议。
**结论**：房贷月供的计算取决于还款方式。**等额本息**用 `M = P·r·(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ−1)`，每月还款额固定；**等额本金**每月本金固定、利息递减，总利息更低但前期月供更高。
为什么要学会算房贷月供？
买房签合同前，银行客户经理会给你一张还款计划表，但那只是默认方案。如果你想：
- 对比不同贷款年限（20 年 vs 30 年）的月供差异；
- 评估不同利率（商贷 vs 公积金）的总利息差距；
- 判断自己每月的收入能否覆盖月供；
——你就必须掌握月供的计算方法。本文用最通俗的方式讲清楚两种主流还款方式。
第一步：理解核心变量
无论哪种方式，计算月供都离不开三个核心变量：
| 变量 | 含义 | 示例 |
|---|---|---|
| P（本金） | 贷款总额 | 1,000,000 元 |
| r（月利率） | 年利率 ÷ 12 | 3.5% ÷ 12 = 0.2917% |
| n（总月数） | 年限 × 12 | 30 年 × 12 = 360 期 |
第二步：等额本息公式推导
等额本息的核心特征是每月还款额 M 固定不变。
设第 k 个月尚未偿还的本金为 Bₖ，则：
- 每月利息 = Bₖ × r
- 每月还的本金 = M − Bₖ × r
经过数学推导（利用等比数列求和），可以得到闭合公式：
M = P × r × (1+r)ⁿ / [ (1+r)ⁿ − 1 ]
计算示例：贷款 100 万，30 年，年利率 3.5%
- P = 1,000,000，r = 0.035/12 ≈ 0.002917，n = 360
- (1+r)ⁿ = (1.002917)^360 ≈ 2.853
- M = 1,000,000 × 0.002917 × 2.853 / (2.853 − 1) ≈ 4,490 元/月
第三步：等额本金公式
等额本金的逻辑更简单：每月固定还一部分本金，再加上当月利息。
每月固定本金 = P ÷ n
第 k 月利息 = (P − 已还本金) × r
第 k 月月供 = 固定本金 + 当月利息 （逐月递减）
计算示例（同样 100 万、30 年、3.5%）：
- 每月固定本金 = 1,000,000 ÷ 360 ≈ 2,778 元
- 第 1 月利息 = 1,000,000 × 0.002917 ≈ 2,917 元 → 月供 ≈ 5,694 元
- 第 360 月利息 ≈ 8 元 → 月供 ≈ 2,786 元
第四步：两种方式对比
以贷款 100 万、30 年、3.5% 为例：
| 对比项 | 等额本息 | 等额本金 |
|---|---|---|
| 月供 | 固定 4,490 元 | 从 5,694 递减至 2,786 元 |
| 总利息 | 约 61.6 万 | 约 52.6 万 |
| 总还款 | 约 161.6 万 | 约 152.6 万 |
| 前期压力 | 较小 | 较大 |
常见误区
**误区一**：以为等额本息「前期都在还利息、很亏」。实际上每月还款中本息都有，只是利息占比高。无论哪种方式，利息都是按剩余本金计算的，这是公平的。
**误区二**：以为「年限越短越省利息所以一定选短的」。年限短虽然总利息少，但月供压力大。要结合收入预期和现金流综合判断。
FAQ
我不想自己算，有没有现成工具？
当然有！你可以直接使用我们的[房贷计算器](/tools/finance/mortgage-calculator/)，输入金额、年限、利率就能立即得到月供、总利息和完整还款明细表，还能一键导出。
LPR 变了月供会变吗？
会。选择浮动利率的房贷，每年有一次重定价机会（通常按 1 月 1 日或贷款发放日对应日的 LPR）。LPR 变化后，下一年度月供会相应调整。